Поиск по сайту

Декабрь2010-Январь2011

12

О журнале
Реклама в журнале
Архив номеров
Контакты

Читайте в свежем номере:



Загородное море

Как правильно выбрать мобильный бассейн для дачного участка?


Дорогая моя стоянка

Нарушать правила парковки стало теперь очень накладно.


Закон и коллекторы

Какова правовая основа передачи просроченной задолженности клиентов банков коллекторским агентствам?


Всех на счетчик

Что грозит тем, кто до сих пор не установил приборы учета потребления коммунальных услуг?


В ожидании шторма

 

Ведущие эксперты в один голос пророчат новую волну кризиса. Но вот когда и в каком виде – согласия по этому поводу по-прежнему нет.

 

Новые районы

Очень скоро основной объем продаж строящегося жилья в Петербурге будет приходиться на проекты комплексного освоения территорий.

То, что потенциал так называемой уплотнительной застройки в Петербурге практически исчерпан, стало очевидно еще несколько лет назад. Строители по инерции продолжают возводить и выставлять на продажу объекты, сооруженные
в пределах уже сложившихся кварталов за счет зарезервированных когда-то пятен под застройку. Но «уплотнительный» ручеек очевидно обмелел. Рынок переходит от точечной застройки к освоению масштабных проектов - новых кварталов, целых районов или даже городов-спутников.
Первые активные разговоры о рай-онах комплексной застройки начались в 2007 году, и за прошедшие три года часть проектов уже пересекла линию начала строительства, часть была заморожена или сдвинута по срокам. Целиком паззл новой жилищной реальности сложится в Петербурге лет через пять-семь. В результате на рынок будут выведены миллионы квадратных метров жилья, в новых районах поселятся сотни тысяч горожан.

 

 

Плюсы для сторон


Крупным строительным компаниям выгодно «втянуться» в большой проект лет на 5-10, вводить объекты очередями, предварительно решив вопросы
с инженерным обеспечением участка.
Комплексная застройка положительно сказывается на себестоимости строительства, в первую очередь из-за эффекта масштаба. Этот же эффект положительно сказывается на ценах - выгоднее зарабатывать на обороте, а не на высокой марже. Покупатель же в идеале должен получить не просто жилье,
а особую среду обитания. Все без исключения компании, осуществляющие проекты комплексной застройки, докладывают о планах возвести в новом рай-оне школы, детсады, спортивные комплексы, досуговые и торговые объекты, аптеки, банковские офисы и т.п. Пока «пощупать» соответствие обещаний
и действительности не представляется возможным, учитывая начальную стадию реализации подавляющего большинства проектов. Но уже через год-два база для сравнения будет гораздо шире.
Борьба масштабных проектов застройки за покупателя должна привести не только к ценовым подвижкам (хотя бы
в виде периодических акций - для поддержания темпов продаж), но и к качественным изменениям рынка. Преимущество получит тот, кто сумеет предложить больше и лучше за те же деньги (отделка «под ключ», благоустройство территории, свободное парковочное место, вменяемая управляющая компания и т.п.). Особенно если застраиваемая территория имеет какие-либо существенные изъяны (метро далеко, прописка не городская, а областная и т.д.).
В этом смысле впечатление потенциальных покупателей об истинном лице проектов станет складываться по результатам ввода в эксплуатацию первых очередей. И если визуально район будет получаться «не очень», а уже заселившиеся жильцы начнут жаловаться на недоделки в квартирах, наплевательское отношение учрежденной застройщиком управляющей компании и на усталость от «житья на стройке», то выбор будет сделан в пользу тех проектов, которые демонстрируют большее совпадение обещаний о красивой жизни и реальности. Впрочем, с определенными оговорками. Самый большой выбор предоставится тем, кто не держится за конкретное направление: северное или южное, западное или восточное. Исследования, однако, показывают, что более половины потенциальных покупателей не хотят переезжать далеко от привычных районов обитания (например, жители севера города рассматривают проекты на севере и т.п.) В этом смысле значительная часть заявленных проектов, а следовательно, и максимальная конкуренция ожидается на южных и юго-западных подступах к Петербургу.

 

Разная градация


Систематизировать проекты комплексной застройки можно по нескольким критериям. Во-первых, масштаб (площадь застраиваемой территории и объем возводимого жилья в квадратных метрах): есть проекты-миллионники (сотни га и/или миллионы кв. м жилья) и проекты «второго уровня» (десятки га, сотни тысяч кв. м жилья). Во-вторых, тип возводимого жилья (высотные здания, «малоэтажка», сочетание первого и второго). В-третьих, этап реализации проекта (в продаже, готовится к продаже, заморожен). Ниже мы кратко перечисляем проекты, отсортированные по первому критерию (масштаб) и второму (этап реализации). Более подробно о большинстве упомянутых проектов мы планируем рассказывать в выпусках «Наших денег» за 2011 год. Надеемся, это поможет потенциальным покупателям, задумывающимся о приобретении недвижимости
в ближайшие несколько лет, сориентироваться в предложениях.

 

Миллионники. в продаже


«Северная долина». На участке площадью 270 га в районе метро «Парнас», застройщик - «Главстрой СПб» -
планирует возвести около 2,7 млн
кв. метров жилья. Дома высотные. К моменту завершения проекта предполагается, что в «Северной долине» будут проживать около 80 тыс. человек.
«Семь столиц». Площадь участка - около 135 га близ Кудрово (пересечение Мурманского шоссе и кольцевой автодороги). Административно относится к Ленобласти. Район будет состоять из восьми кварталов, созданных по образу и подобию европейских городов: Вены, Берлина, Барселоны, Лондона, Парижа, Рима, Мадрида, Амстердама (семь из них - столицы). Застройщик -
Setl Sity. Дома невысокие (8-9 этажей). Объем возводимых площадей - 1,5 млн кв. метров, в районе предполагается проживание 25 тыс. жителей.
«Новая Ижора». Малоэтажный район площадью 285 га на юге Петербурга (на границе с Колпино). Планируется возведение около 5 тыс. двухэтажных домов (односемейных и дуплексов) общей площадью 500 тыс. кв. метров (что объяснимо с учетом характера застройки). Застройщик - «Балтстрой». Район рассчитан на проживание 20 тыс. человек.
«Балтийская жемчужина». Проект реализуется на участке 205 га на юго-западе города рядом с Южно-Приморским парком. Дома средней этажности. Застройщик - Шанхайская строительная компания. Планируется возведение более
1 млн кв. метров жилья. В районе предполагается проживание 35 тыс. человек.
Город-спутник «Южный». Масштабный проект задуман на территории более 3,5 тыс. га. Из них около 2 тыс. га -
на территории Пушкинского района Петербурга, остальное - в Гатчинском районе Ленобласти. Застройщик -
УК «СТАРТ Девелопмент» - предполагает возведение 8 млн кв. метров малоэтажного жилья. Сегодня открыты продажи в районе «Золотые ключи» -
в поселке Тайцы Гатчинского района
в 15 км от КАД на участке площадью
33,4 га. Покупателям предлагаются односемейные дома, таунхаузы и дуплексы.


Миллионники. На подходе


В 2011 году должны начаться продажи жилья еще в нескольких проектах комплексной застройки. Среди них проект «Славянка» (ГК «Балтрос»), предполагающий возведение 1,4 млн кв. метров жилья в малоэтажных домах. Первые два из восьми кварталов уже закончены, но квартиры переданы городу
и Министерству обороны.
«Главстрой СПб» намерен в 2011году (вероятно, во второй половине) объявить старт продаж в районе «Юнтолово». На 437 га планируется возвести
2,2 млн кв. метров для 70 тыс. человек.
На подходе и начало продаж в проекте «Триумф Парк» на Пулковском шоссе (более 1 млн кв. метров жилья на участке в 40 га), который реализует израильская компания Mirland Development Corporation.
Можно отметить и проект «На Царскосельских холмах» (около 5 млн жилых
и коммерческих помещений на участке 316 га в северо-западных предместьях
г. Пушкина), который реализует ЗАО «Центр развития». Компания ЮИТ должна скоро представить на суд общественности проект комплексной застройки
в районе Новоорловского лесопарка.
Также происходят подвижки на новых намывных территориях (Васильевский остров). Возможно, будут разморожены и некоторые анонсированные ранее масштабные проекты комплексной застройки.


Проекты «второго уровня». Уже в продаже


«Новый Оккервиль». Сосед проекта «Семь столиц». Административно относится к Ленобласти. Территория составляет 50 га. Застройщик - «Отделстрой». Дома высотные. Общая площадь возводимых помещений - 1 млн кв. метров (из них жилых - около 850 тыс.). Проект рассчитан на проживание 25 тыс. жителей.
«Лондон парк». Участок в 14 га в районе пр. Просвещения (между улицами Руднева и Кустодиева). Общая площадь возводимых помещений - около 500 тыс. кв. метров. Дома высотные (вплоть до 45 этажей). Застройщик - ЛЭК.
«Юбилейный квартал». Участок
в 37 га в Приморском районе (в конце Комендантского пр.). Площадь будушего жилья - более 700 тыс. кв. метров. Дома высотные. Застройщик - «ЛенСпецСМУ». Проект рассчитан на проживание 25 тыс. жителей.
«Новое Мурино». Участок в 14 га в некотором отдалении от ст. метро «Девяткино». Административно относится
к Ленобласти. Планируется возведение высотных домов общей площадью около 300 тыс. кв. метров. Застройщик - ЦДС.
«Девяткино». Участок в 15 га в Новом Девяткино. Административно относится к Ленобласти. Предполагается строительство высотных домов общей площадью около 300 тыс. кв. метров. Застройщик - «Арсенал-Недвижимость».

 

Проекты «второго уровня». На подходе


В этом пункте мы обратим внимание на некоторые проекты пригородного строительства (абстрагировавшись от коттеджных поселков). Так ЦДС собирается реализовать проект комплексной застройки в Парголово на участке в 50 га.
Отдельного внимания заслуживают анонсированные малоэтажные комплексы, проектируемые с учетом опыта наших северных соседей. Среди них проект KARELA HILLS компании «ПетроСтиль» и холдинга RBI в поселке Мистолово (Всеволожский район). На участке 33,66 га планируется построить около 200 домов на 6-12 квартир.
Скандинавская строительная компания NCC намерена возвести городок NCC Village на 20 га на 11-м км Дороги жизни. Планируется возвести 36 домов высотностью 4-5 этажей.

 

Комментарии экспертов:

Лариса Окунь, заместитель генерального директора ИСК "ОТДЕЛСТРОЙ":

Какие преимущества могут получить покупатели жилья при реализации проектов комплексной застройки?

 

Реализация проектов комплексного освоения территории (КОТ) открывает перед застройщиком огромные возможности по созданию более качественной среды обитания для жителей. Другой вопрос, воспользуется ли застройщик этими возможностями или ограничится лишь выполнением обязательных условий, предъявляемых к проектам КОТ.
Например, обеспечение жилого массива детскими садами и школами - обязательное требование. Проблема в том, что застройщики чаще всего озадачиваются их строительством в самую последнюю очередь. В нашем объекте «Новый Оккервиль» строительство социальных объектов идет параллельно
с возведением жилых домов.
Развитие дворовых территорий и благоустройство территории - тоже обязательное требование к проектам КОТ. Но многие застройщики ограничиваются лишь детскими площадками и внутриквартальными дорогами. Мы же, к примеру, уже построили спортивную площадку с уличными тренажерами и специальным искусственным покрытием, а также открыли парк с велосипедными дорожками, расположенный в 150 м от домов. И это еще до заселения первых жильцов.
Так что, когда вы выбираете квартиру в проекте, обязательно обращайте внимание на его концепцию, на то, что помимо жилых метров обещает застройщик и что он реально делает.

 

Надежда Калашникова, директор по развитию СК "ЛЭК":

С какими трудностями сталкиваются застройщики при реализации проектов комплексной застройки?


Во-первых, это несоответствие законов, регламентирующих развитие отрасли. Комплексная застройка - это сотни тысяч и миллионы квадратных метров. Спроектировать такое количество зданий - очень трудоемкая работа, которая отнимает много времени и сил. И если проект целого квартала создавался по одним правилам, а новые правила не соответствуют этим требованиям, проект нужно либо переделывать целиком, либо в соответствии
с требованиями так называемой комиссии по отклонениям.
Во-вторых, прокладка инженерных сетей и коммуникаций. Многое в вопросах инженерной инфраструктуры зависит от действий монополистов (Водоканал, ТЭК и т.п.). Необходимо, чтобы все эти структуры «отработали» по проекту комплексной застройки также комплексно и слаженно. Кроме того, когда речь идет о столь масштабных и нужных городу проектах застройки целых кварталов, то, безусловно, и от города хочется содействия и четкого исполнения своих обязательств, если таковые имели место при принятии застройщиком решения
о реализации проектов комплексной застройки. Городские власти понимают, что за комплексными проектами будущее, поэтому помогают строительным компаниям осваивать большие территории, особенно в части обеспечения подобных комплексов инженерной инфраструктурой.

 

Михаил Бузулуцкий, начальник отдела маркетинга и продаж ООО "Главстрой СПБ":

Как сказывается на ценовой ситуации вывод на рынок такого масштабного проекта, как «Северная долина»?

Я бы не переоценивал наше влияние на ценовую ситуацию. Сейчас стоимость жилья у нас среднерыночная. Важнее другое. На «Северную долину» приходится около 30% продаж строящейся недвижимости. Посему другие застройщики вынуждены подстраиваться под задаваемые нами стандарты.
Кроме того, мы являемся ориентиром в вопросе цены квартиры с отделкой,
в непосредственной близости от метро.

Как вы относитесь к возражению, что первым покупателям квартир в проектах комплексной застройки годами придется жить «на стройке»?
В нашем случае соприкосновение жильцов со стройкой будет минимальным. Мы же ведь планируем оказывать услуги управляющей компании и нам невыгодно сначала благоустраивать дворы и подъездные пути, а затем - портить. Уже построенные объекты - это вопрос маркетинга, визитная карточка всего проекта. Если потенциальный покупатель приедет
и увидит не «вечную стройку», а вполне благоустроенную территорию, вероятность положительного решения по сделке многократно увеличивается.
Стереотип «жизни на стройке» сложился в результате застройки кварталов, в которых участки поделены между разными застройщиками. Никакого согласования начала, окончания, течения процесса в данном случае, как правило, не наблюдается.

 

Ольга Пономарева, директор по маркетингу УК "СТАРТ Девелопмент":

 

Какие преимущества пригородных проектов комплексной застройки перед городскими вы выделяете?


В большинстве случаев люди перебираются за пределы города по трем причинам. Первая - желание жить
в собственном доме, как правило, сопровождающееся негативным отношением к многоквартирным домам- «муравейникам». Это многозначный фактор, который интегрирует в себе и стремление самому нести ответственность за свою собственность,
и желание быть ближе к земле,
и много других побудительных мотивов. Вторая причина - экология. Третья - безопасность, причем не в рамках квартиры, подъезда или двора,
а в рамках всего проекта, когда машина стоит на собственном участке, на территорию не попадают «лишние» люди, детей можно спокойно отпустить одних гулять и т.д.
Также есть ряд дополнительных преимуществ, начиная с того, что за те же деньги за городом можно приобрести дом большей площади, чем была бы квартира, плюс участок земли с парковочным местом, и заканчивая возможностью держать собак крупных пород, которым было бы некомфортно в городе.

Ваши потенциальные покупатели?
Если мы обратимся к портрету основного клиента, то получим, что называется, диптих. Одна большая группа - это молодые семьи с маленькими детьми или пока еще только планирующие ребенка. Вторая группа, наоборот, состоявшиеся семейные пары, дети которых уже выросли,
и они хотят перебраться за город, вести спокойный образ жизни, принимая в гостях детей и внуков.

 



Вернуться к содержанию номера

Комментарии

Неавторизованные пользователи не могут оставлять отзывы.

197198, Санкт-Петербург, ул. Блохина, д.9, БЦ «Кронверк», офис 513-А, 5 этаж, тел.: (812) 458-89-51 Разработка сайта Nimax